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Wenn Sie Ihre privaten Wohnräume professionell vermieten wollen, stellt sich früher oder später die Frage, ob die Vermietung privat oder gewerblich erfolgt. Diese Unterteilung ist nicht immer ganz eindeutig. Es gibt jedoch gewisse Standards, an denen Sie sich orientieren können, um zu bestimmen, um welche Form der Vermietung es sich handelt. Erfahren Sie in unserem Artikel welche das sind und ob eine Gewerbeanmeldung für die Vermietung Ihrer Monteurunterkunft in Frage kommt.
Unterschied: private vs. gewerbliche Vermietung?
Wer Wohnraum vermieten möchte, muss verschiedene Faktoren dabei beachten. Eine grundlegende Frage hierbei ist, ob die Vermietung privat oder gewerblich erfolgt.
Generell gilt: als Kleinunternehmer darf man einen Jahresumsatz von maximal 35.000 EUR aus selbstständiger Tätigkeit oder einem Gewerbebetrieb in Österreich erwirtschaften. In diesem Fall muss der Vermietende keine Umsatzsteuer für seine erbrachten steuerfreien Leistungen an das Finanzamt abführen.
Bei Überschreitung dieses Wertes, besteht eine Gewerbesteuerpflicht, weil man dann von einer gewerblichen Tätigkeit ausgeht. Die Anmeldung selbst ist aber nicht so umständlich wie vermutet. Mit der Anmeldung Ihres Gewerbes wird eine Anzeige beim Gewerbeamt eingerichtet mit der Information über wirtschaftliche Aktivitäten. Außerdem wird das Finanzamt in Kenntnis gesetzt, wodurch Ihnen aber keine Nachteile entstehen: denn Einkünfte aus der Vermietung müssen sowieso in der Einkommenssteuererklärung aufgelistet werden.
Welche Merkmale kennzeichnen die gewerbliche Vermietung?
- Vermietung ab 11 Betten
- Selbstständigkeit
- Absicht einen Gewinn zu erzielen
- Vermietung das ganze Jahr
- Sonderleistungen (Zimmerreinigung, etc.)
- Werbemaßnahmen
Bei der privaten Zimmervermietung handelt es sich um eine Beherbergung. Laut § 14 Abgabenordnung (AO) spricht man nicht von einer gewerblichen Tätigkeit, wenn die Vermietung der Unterkunft im privaten Bereich der Vermögensverwaltung erfolgt. Das bedeutet, dass privater Wohnraum zur Miete oder zur Pacht angeboten werden kann, ohne die Absicht dahinter einen Gewinn zu erzielen. Die private Zimmervermietung ist essentiell für Monteure, Touristen und Studenten, denn so können diese auch in beliebten Ballungsräumen deutschlandweit preiswerte Unterkünfte finden.
Welche Merkmale kennzeichnen die private Vermietung?
- Vermietung von privatem Wohnraum bis zu 10 Betten
- keine zusätzlichen Dienstleistungen erlaubt
- Unterkunft wird saisonunabhängig vermietet
- günstige Zimmerpreise
Wann muss ich ein Gewerbe anmelden?
Eine Gewerbeanmeldung muss immer dann erfolgen, sobald einer selbstständigen Tätigkeit auf Rechnung nachgegangen wird. Im Zweifel können Sie sich vorab bei Ihrem Finanzamt erkundigen.
Wenn Sie den Entschluss gefasst haben und ein Gewerbe anmelden wollen, können Sie dies bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt oder auch Ordnungsamt tun. Da die entsprechenden Zuständigkeiten von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein können, ist eine kurze Internetrecherche vorab ratsam. Zuständige Behörden können ebenfalls das Rathaus, ein Bezirksamt oder Bürgeramt sein. Die notwendigen Anmeldeformulare finden Sie auf der Internetseite Ihrer Behörde. Diese können Sie vorab bereits ausfüllen.
Was benötige ich für eine Gewerbeanmeldung?
- Gewerbeanmeldung ist kostenlos
- Gültiger Reisepass oder Geburtsurkunde, Staatsbürgerschaftsnachweis bzw. Aufenthaltstitel bei Drittstaatsangehörigen
- Heiratsurkunde, bei Abweichung des aktuellen Namens vom Geburtsnamen
- Meldebestätigung, wenn kein Wohnsitz in Österreich vorliegt
- Strafregisterbescheinigung aus Herkunfts- bzw. Aufenthaltsstaates bei Wohnhaft in unter 5 Jahren in Österreich
Reverse-Charge-Verfahren für Kunden aus dem EU-Ausland
Das Reverse-Charge-Verfahren ist eine Umkehrung der Steuerschuld und wird speziell bei Kunden aus dem EU-Ausland angewendet. Hierbei muss der Leistungsempfänger (Käufer) die Umsatzsteuer direkt an das Finanzamt in seinem Land abführen vorausgesetzt er ist im Besitz einer USt.-Identnummer. Das Unternehmen stellt somit lediglich eine Nettorechnung aus mit dem Hinweis auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers. Vor allem bei grenzüberschreitenden Geschäftsvorgängen kommt das Reverse-Charge-Verfahren zum Einsatz.
Sollte sich Ihre Rechnungsanschrift außerhalb von Deutschland befinden, gibt es verschiedene Dinge zu beachten. Zum Einen variiert der Steuersatz im EU-Ausland und wird bei Rechnungsstellung an das jeweilige Land angepasst. Zum Anderen wird zwischen Privat- und Geschäftskunde unterschieden. Wenn Sie als Privatkunde im EU-Ausland ansässig sind, wird bei Rechnungsstellung der gültige Steuersatz Ihres Landes hinterlegt. Bei Geschäftskunden greift das Reverse-Charge-Verfahren. Das bedeutet, dass Sie eine Netto-Rechnung erhalten und selbstständig die Umsatzsteuer an Ihr Finanzamt abführen.